自分の住居として購入したマンションが、何年か経過して転勤となったため、そこを他の人に貸している、といったケースは大きな会社に勤めている方などには、多いですね。
東京オリンピックを控えて2017年あたりから、１５年も経過したマンションでも、市場価値が上がり、売却して、購入価額よりプラスになるケースがあります。
もっともマンション保有中、管理費や修繕積立金名目で、月々の負担が重かったりしますが。
本人や家族が住んでいたならば、税法上優遇規定がありますが、人に貸しているという事は、一概に断定はできませんが “自分の住むところに困っていない” ということから、売ってプラスになっても、税法上優遇規定はこれといってありません。
税金計算の基となる譲渡益は、以下の算式で求めることになります。
譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除額（一定の場合）＝課税譲渡所得金額
当然、取得費と譲渡費用に計上できるものが多ければ、税金も少なくなります。
マンション購入に際し、そのマンションを担保に借金をした場合、抵当権設定費用としての登録免許税と司法書士への報酬支払は、譲渡所得を計算する上でそのマンションの取得費となります。
しかし、なぜかマンション売却に際し、その抵当権の抹消をした際の登録免許税や司法書士への支払は譲渡費用になりません。
譲渡費用は、譲渡に要した費用、譲渡に必要な費用、又はその資産の譲渡価額を増加させるためその譲渡に際して要した費用に限るものとされています。
ふつう他人の抵当権のついたマンションを買う人はいないため、又は抵当権が抹消されることが当然の条件で売買契約するため、抵当権抹消費用は、譲渡に必要な費用、その資産を買ってもらうためには不可欠な費用と捉えても間違いではないように思います。
借入金を完済すれば、譲渡の時期と関係なく抵当権も抹消できるものであるため、現行の解釈では ”直接、譲渡とは関係ないでしょう” という見解のようです。
取得費に抵当権設定費用を含められることと矛盾するようにも思えますが。